愚愚学园
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如果要概括2016的年度关键词，你一定不能忘记上车。
930新政已经生效近90天，北京二手房均价仍然接近每平方米6万元，上车也因此依然是时下最流行的词汇。上车是一种楼市特色，有的人早早上车，即使不能折现也愿意把自己想象成坐拥千万资产的人。有的人拼命想上车，但却迟迟没有位置。还有的人晚了一步，变成了一个看戏的，但内心很少能有完全释怀的。
他们都只是这个大时代里的小角色，但这些人的买房故事却在反复提醒着一个问题：房子是用来干嘛的？
12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持房子是用来住的，不是用来炒的的定位。中央如此定调楼市，引来民众普遍点赞。
刚需客：房子是用来住的
胡晓凡刚刚在一场谈判中败下阵来，用她自己的话说，元气大伤。
直到两个月前，她是一个对房价不敏感的人。毕业仅仅两年，正处在拼事业的阶段，她只知道房价很高，但要买的时候家里应该还能凑出来。可是8月和9月两个月时间，平均一平方米涨两三万元的状况让她突然意识到：再不买就买不起了！
于是她在2016年的最后一个月，开始了一场快马加鞭的搜房记。市区、地铁房、总价300万元以内、首付120万元、一室一厅，按照这几个条件搜索，胡晓凡发现符合条件的区域也就只剩东南三环那片与自己同龄的价格洼地了，拥挤、小商贩聚集、房龄老、不适合用高杠杆，也就是俗称的老破小。
坐在中介的电动车上，迎着北京冬天凛冽的寒风，她摸索着独自一人去看房。
环境比她想象中还要差，破破烂烂的小区、贴满小广告的楼道、上世纪80年代的毛坯装修父母在电话里挑剔：有电梯吗、什么年代的、还有没有大点的？胡晓凡甚至不敢把房子的照片传给他们看，因为根本没法看。
听到母亲在电话里说：我们再努力一下，你也努力一下，过两年给你换个两居的。胡晓凡觉得很心酸。
她还是在半个月内迅速看上了一套房，晚一天都有涨价的风险，以前为了首付省吃俭用，但是攒钱的速度远远赶不上房价上涨的速度。
坐在深夜回家的公交车上，想着即将到来的与业主的谈判，本来内心还有些兴奋的她竟然默默流泪了，突然意识到，就这么要把父母毕生的积蓄花出去了。
12月的第三个周末，胡晓凡、中介和业主坐在中介店的会议室里开始了她的头一次买房谈判。从一开始就是不公平的，业主迟到了一个小时，进了屋就边玩手机边说话，好像我是空气一样。
第一个条件谈首付，胡晓凡刚说了交不出50%的首付，业主拔脚就要走，被中介拦住了，然后胡晓凡妥协了，答应付140万元首付。虽然按政策她最低只需交35%的首付。接着是付款方式、成交总价，甚至是中介费也一点不让。
中介费明明可以优惠到2.5个点，但是他们咬定2.59个点，0.1个点就是3000元。每个地方都是我在让，预算一直在超，我总要争取点什么。就是这么犹豫了一下，这场业主强势的不平等谈判，就莫名其妙地结束了。
胡晓凡还没回过神来，中介就在5个小时后通知她，房子已经被别人签走了。
为什么会有这么不公平的交易？胡晓凡大哭了一场，母亲在电话里安慰她：你是花钱买东西的，你怕什么！买过房的师*************们也来劝她：买房会让你成长的，没有大哭过几场的人生不足以谈买房。
休整了几天之后，她又开始了风风火火的看房大业。
投资者 ： 利用杠杆买房
陆迪就是这个时代公认的人生赢家，36岁，年轻有为的副教授，美满的家庭，更重要的是在帝都坐拥三套房产，一套是西城的学区房，还有两套都是100多平方米的新房。
尽管他并不是学经济的，但在大大小小的场合，他俨然就是一个可以随时开讲座的投资专家：预测房价对他而言并不难，就是涨。
2006年，陆迪来北京读研。从第一套房开始，他就以敢买著称。还是学生的他，就在来北京的第一年，贷款买了南四环的学区房。这套房在当时的开盘价是每平方米7000元，90平方米的两室一厅，现在的售价是1000万元，涨了十几倍。
那一年，北京买房的首付还只要20%，房子还都是新房，但对于一个家庭而言也是天价了。从交完首付一直到2008年，陆迪一直在见证着房价直线上升。2008年，房地产市场经历了一段小幅降温，但这并没有打击陆迪的信心。果然，从2009年开始，四环、五环的房子都从单价万元内涨到了小两万元。
2010年，陆迪博士毕业留校任教，这时市场上的投资客让他萌生了投资想法，他在东五环外看上了一个新楼盘，并迅速下手。当时这套房的单价已经到了2万元，虽然买下后每平方米就跌了3000元，但事后证明这也只是为期几个月的小波动。
2011年，北京出台了大限政策，也就是非京籍满五年个税和社保才能买房，京籍家庭只能买两套房，京籍单身只能买一套房，这项政策沿用至今。
但陆迪足够*********的是，他在政策出台前下手了第三套房。他自己形容那是一次偶然的购房：写论文的一个下午，太累了，就自己开着车出去瞎逛，然后就看上了现在住的这套房子，第二天就和妻子注册了两个号去楼盘摇号了。
从今年开始，陆迪的女儿开始在海淀的名校上一年级，这是单位给教师子女的福利，但家离小学太远，一家三口只得在小学周围租了一套老破小来住，周末再开车去五环的大房子里住。
陆迪说生活其实并不轻松，每个月的房贷有两万多元，然后用房租还房贷。他只是敢投资、爱折腾，利用杠杆买房。但至少，泡沫最终会破灭这样的市场规律从来没有真正打过他的脸。
他的学生不无羡慕地总结：在北京的成功指数，取决于你来北京的早晚。
房产中介 ： 期待市场细水长流
吴磊在北京楼市最疯狂的2016年改行了，创业卖鸭脖去！
对他来说，北京是一个造梦的地方。来自农村、没有什么技能，却还能凭借腿勤快、嘴巴甜实现月入过万的理想，恐怕只有做房产中介了。这是他对这个行业最初的憧憬。
2010年，他带着这份憧憬从河北老家来到北京，在公司位于西城区广安门的门店，从租赁业务开始，走上了帮人买房的路。因为心细又勤快，他做的商圈地图很快受到表扬，被挂在了门店的醒目位置。
他至今清晰地记得成功的第一单。工作第一年的12月底，下了一天的雪，可他却感觉不到冷。顾客看上的房子在小马厂附近，但业主是个老人住在回龙观，他和门店经理只得带着业主，傍晚开始出发奔向30公里外的回龙观，等谈判完已经靠近深夜零点。但他第一次尝到了买卖的甜头。
从那时起，伴随着北京楼价和成交量的直线上升，他的业务量和收入也直线上升。父母被公司邀请来北京免费游玩三天、自己可以带徒弟了，甚至很快就获得了提拔机会，当时还是想跑一线，觉得做业务自由，就放弃了晋升。
市场总是在限购、沉寂、升温、暴涨间循环，他的工作在研读政策、带人看房中起早摸黑。干了5年多之后，属于中介行业普遍的疲劳期来了。
从2015年开始，楼市开始新一涨。吴磊带的一个顾客，是一个在北京刚刚工作的小姑娘，他一路都感受到了顾客的不容易。眼看着约了下午谈判要签的房子，却被其他同事截胡了，业主坐地涨价卖给了同事带来的顾客。小姑娘当着吴磊的面就哭了起来，她的父亲更是从老家打电话来埋怨他。
交易全程下来的三个月里，房价随时暴涨，涨了业主可能毁约，跌了顾客有情绪，在安抚双方情绪的过程中，吴磊萌生了退意：再也不想为别人操心了。
他并不喜欢2016年这种暴涨的意外：月收入可以有两三万元，但是接下来一个限购，业务量就要冰冻好几个月。他更希望能有一个稳定、健康的市场，让收入不是大起大落，而是细水长流。
吴磊很喜欢现在的状态，鸭脖店虽然刚刚起步，但让他觉得心里踏实。在房产交易端看到了太多的人性，所以与顾客建立相互的信任，更弥足珍贵。
