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楼主  发表于: 2022-01-20 18:55

 麦田房产:买房路上,户型该怎么选?

  “在北京买房,不敢对户型有过多要求,不然怕钱包不够”。在北京看过房的人,很多都会发出这样的感慨。今天,麦田房产就跟大家聊一聊如何选房型。
  
  01 买房,户型到底重不重要?
  
    买房,户型当然很重要。但在北京买房,有比户型更重要的选项。在预算有限的情况下,户型、楼层、面积、地理位置其实很难同时满足。
  
    有网友分享自己的买房经历时说:“北京这市场,我对于户型也不敢有太多的要求。只希望客厅和卧室朝南,因为有孩子,孩子的主要活动区域还是在客厅。希望在她的成长过程中多给她一些阳光,这也是我一直坚持的一点。这个要求看似不高,但有时候却能筛选掉一整个小区。”
  
  如果是刚需买房者,户型虽然是重要考量,但一定要适度降低户型在你选房时的决策比重。
  
  对于三环以内那些房龄不太老、物业管理中上、户型正常、小区品质中上的房子,这些看似普通的条件,组合起来,基本总价超千万啦。
  
  因此在北京买房,一定要学会做需求排序,搞明白自己的第一需求,什么都想要的结果,就是要大幅提高预算。
  
  02 北京的户型发展:有明显的年代分层感
  
     90年代之前,北京的房子以福利房、公房等非商品房项目为主。那时候的住宅要求的是平均化、按统一标准图纸进行建设。以客厅为例,80年代以前的房子,一般是个小方厅,只能摆个桌椅。80年代的客厅面积增加到八、九平米,可以会客就餐,但是一般要借助卧室或者厨房等间接采光。那会最大的诉求是解决“有无”问题,想方设法在有限的土地上尽量建更多的房子,对户型的实用性考虑较少。
  
    进入90年代之后,塔楼开始流行。1992年,北京到香港招商,引入香港四大房地产开发企业进京,像东方广场、恒基中心、新世界广场、新东安广场等,都是那次招商的产物。除了商业综合体,港资开发商也承担了许多住宅开发,像朝阳北路的朝阳园,南四环的怡海花园等。这些小区,至今在区域内仍是标杆级的楼盘。
  
     香港开发商进来以后,不但带来了资金、建筑理念,还引领了北京住房的“塔楼时代”。塔楼的优点十分明显,一是外观看起来大气,可以容纳更多的住户,二是承重墙一般在外面,户型的可改造空间大;缺点是建筑密度大、住户多,又要照顾每个房子的采光,所以大部分塔楼的户型都不方正。
  
     进入新世纪以后,随着内地开发商的逐渐成熟,市场上的住宅类型逐渐丰富,体现在户型上就是更加多元化。这时候的户型,除了追求户型方正和采光以外,还更加注重功能分区和住户隐私,超大阳台、入户玄关、入户花园等能提升生活品质的设计也开始出现。
  
  03 买房路上:关于户型选择的一些建议
  
    虽然我们强调尽量在选房时,降低户型在决策中的占比,但户型毕竟是影响居住体验的重要因素,所以我们还是应该尽量遵循几个原则。
  
  第一,尽量不要选极端变形户型。比如,刀把型、三角形的客厅和卧室、“回旋镖”户型等。这些户型,不但住起来别扭,而且空间利用率较低。比如,套内面积100平,空间利用率可能还不如方正户型的80平。在寸土寸金的北京,这些浪费的面积,可都是实实在在的金钱损失。
  
      第二,暗厨和暗卫如果只能二选一的话,选暗卫吧。现在的暗卫,除湿除味都不是大问题。但对于厨房来说,因为有燃气、热水器等,所以和外界保持通风非常重要。
  
     第三,关于各个功能区面积的纠结。这也是在买房时常见的问题,有人喜欢大卧室,有人喜欢大客厅。其实功能区的划分,大部分能通过后期的设计去弥补一下,尤其是对于塔楼来说,一般承重墙都在外部,大部分户型的内部可改造空间都比较大。对于这点,选择的重要性可以往后排。
  
      最后,再跟大家聊一下进深和面宽的问题,面宽就是户型采光面的长度,一般来说越长采光就越好。但在评价户型上,面宽并不是越长越好,尤其是在北京的冬天,如果面宽过于夸张,可能影响房子的保温效果;进深越长,里面房间的采光就越差,但这个不绝对,现在很多户型都是多面采光,所以对于户型的进深和面宽,要根据户型的实际情况选择。
  
     总之,在北京买房,户型虽说是一个重要考量因素,但也别因为过于纠结这个因素而放弃了众多可选的房源。麦田房产认为,对于刚需群体,在同样的价位条件下,“面积大”有时候比“户型优”显得更为重要。
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